晴海フラッグに申し込む記事を書いてから、アクセスが増えました。ありがとうございます。ここでは、メモの意味も込めて、Michikoが読んできた不動産関連書籍をアップデートしていきます。
そもそもマンション購入は一生に数回あるかないかのライフイベントになる場合が多く、個別要因が大きすぎて一般化できないため、最終的には各個人が不動産仲介会社を通じて個別に情報収集して意思決定していくことになるかと思います。しかしがなら、Michikoのような夫婦やMichikoのような夫婦像に憧れている後輩の方にはこういったリアルタイムの情報が多少は役に立つかと思っています。我々の選択が他の家庭の正解になるとは思っていませんが、ライフスタイルのロールモデルを見つけて、ベンチマークしていくことは非常に重要だと思っております。
そんなニーズに応えられるよう、等身大の情報を提供していければと思っております。
マンションは学区で選びなさい
不動産コンサルタントの沖さんの書籍。他にも不動産関係の書籍を色々出しています。彼自身は、バックエンド商品としてマンションの売買に誘導する住まいサーフィンをご自身で運営されているみたいですね。それゆえ、固有名詞の情報が出てくる大規模開発やタワマンに関してあれこれ情報発信をしています。元々、関西出身の私からすると東京の小学校受験や中学受験事情を全く知らないので、都心部での有名小学校などの存在をマクロデータでまとめてコメントしてあるのはありがたかったです。都心育ちの方は当たり前に知っている内容なのかな？千代田区の番長小学校/麹町小学校/九段小学校、港区の南山小学校(元麻布エリア)/本村小学校(南麻布エリア)、文京区の3S1Kと呼ばれる誠之小/千駄木小/昭和小/窪町小、品川区の第三日野小学校(上大崎2丁目が白金長者丸と言われているのは知りませんでした...)など、知識として面白かったです。70㎡の新築相場は2017年執筆時なので、驚愕の安さです。持ち家か賃貸かの論争は、「金利と税制」の2点に集約され、どちらが有利かは条件を洗い出せば確率論で導ける点は面白かったです。他には、「物件価格の下がり方は、安定していると年間2%ぐらいに落ち着く」点、「住まいを選ぶポイントは①教育環境②資産性③親の都合(職住近接の利便性)に絞られる」点、「銀行の不動産評価は新築時からの耐用年数(鉄筋コンクリート)で決まるため、47年を償却期間になるゆえ、中古物件よりもお得になる可能性が高い」点、「60㎡で3LDKだと水回りに皺寄せがいくため、中古物件としての売却時の評価が下がるため避けるべき」点など勉強になりました。
「資産家の相続税対策で湾岸のタワマンは一切選んでいない。リスクをおうべきでないから。」
とコメントしていますが、さぁ晴海フラッグはどうなんでしょう。一応、2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブルもあるので、気になった方はどうぞ。
2023年9月現在で18巻まで出ています。不動産業界の闇を曝け出す皮肉喜劇ということで、不動産営業マンの永瀬財地が様々な営業シーンに遭遇しながら解説していく漫画です。知識が0でもとっつきやすく、賃貸、用地売買、マンション販売など幅広いテーマを取り扱っています。今だとAmazonのKindleで期間限定無料で読めます。まとめ買いしてもいい買い物です。
晴海フラッグは買いか？
不動産業界から独立したマンションブロガー。晴海フラッグを2019年に徹底分析しております。晴海は豊洲まで2.4km、月島まで2.3km、勝どきまで1.4km、銀座まで3.2kmと距離にしては遠くないですが、路線が通っていない点にかなり懸念を持っているみたいです。最寄駅からは徒歩20分となるので、勝ち組マンションの方程式からは外れるわけです。そもそも晴海フラッグは、SUB VILLAGE、PARK VILLAGE、タワー棟 for SUN/PARK、PORT VILLAGE、SEA VILLAGEの6つのブロックから成り立ちます。5600戸が販売に出されて、4~5年かけて人を集める巨大プロジェクトなのです。過去の事例ですと、1985年の広尾ガーデンヒルズ(1228戸)、2006年の芝浦アイランド(1928戸)、2006年のワールドシティタワーズ(2090戸)などがあります。
基本的にタワマンが「買い」と判断されるには、以下の魅力と言われています。
- 免震・耐震構造
- 共有施設
- 生活利便性
- 庭園含む緑地
- 眺望
逆にデメリットとしては、管理費や修繕積立金が高いと言われています。じゃあ晴海フラッグをどのように評価していけばいいのか。筆者の独自の視点が混じりながら、解説が進みます。詳細のイメージがグッと湧きます。なお、同じ著作であるマンション大全も読みましたが、基本的な考え方は晴海フラッグを評価する点と変わりませんね。マンション大全だと中古不動産の選び方の注意点が加わってきますが。興味がある方は読んでみてもいいでしょう。
完全版 不動産投資の嘘
2015年あたりから流行ったワンルーム投資ですが、儲かるか儲からないかで言えば、Free cash FlowとK%(ローン定数)、金利が低い/高いの二点に着目して投資の意思決定をすればいいという書籍。著者の方が米国不動産経営管理士(CPM)を持っているため、本格的な金融モデルの話に入り込むのですが、本質をついています。
- NOI-金利-減価償却=課税所得x実効税率=税金
- GPI(gross potential income at 100%)-空室/未回収損=EGI(実行総収入)
- =EGI(effective gross income)-Opex(運営費/管理会社への管理料、共有部の費用、保守点検費用、固定資産税、都市計画税など)
- =NOI(営業純利益)-ADS(annual debt service、年間ローン返済額)
- =BTCF(before tax cash flow)
- BTCF-Tax=AFCF(after tax cash flow)
と色々メモする内容が詰まっていますが、
こちらのBlogにうまく著者の要点がまとまっていました。
興味ある方は、一度見てみて買ってみるのをオススメします。
不動産価格がわかる本
大和不動産鑑定が書き下ろした業界向けの書籍です。要は、不動産関連で収益を上げようとしている実務者が(不動産鑑定士目線で)どのように価値を評価するのかが書かれています。原価法、取引事例法、収益還元法といった基本的な評価方法の解説から始まり、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、インフラ(太陽光など)と幅広いアセットクラスを章立てでまとめています。こういう固い書籍を読むと、巷にあふれる太陽光発電やワンルームマンションなどの投資利回りの背後にある前提条件を的確に理解して、投資すべきかを判断できるようになります。不動産ファンドが収益利回りの源泉がどこにあるのかがアセットクラス毎に把握できます。難易度は高いので、ある程度不動産投資の内容を理解してから読むことをおすすめします。逆に言えば、不動産投資のプロがどの変数に着目して評価を行っているかが深く理解できます。
