晴海フラッグの転売ヤーの実態像
晴海フラッグ、遂に最終回に突入
晴海フラッグの盛り上がりもいよいよ再来月の抽選で最終回になります。
実は引っ越しが終わり、晴海フラッグライフが始まっています❤︎
なぜかと言いますと、2024年10月下旬にHarumi Flag Sky Duoの第2期販売が行われる予定ですが、今回が最終期であり、この抽選を逃すと晴海フラッグに住むためには、転売住戸を含めた、中古物件を購入するしかありません。一方で、タワー棟の販売が控えている関係から、現時点では数多くの板状棟×転売住戸が流通しております。Suumoで検索するとどれくらい流通しているかがわかります。
今回のHarumi Flag Sky Duo第2期で購入できなかった場合、転売住戸に需要が流れることが想定され、さらなる価格上昇が需給バランスから予想されます。それに伴い、転売ヤーがたまに鼻息荒く不動産屋さんと会話しているのを共有スペースで見かけますw w
それこそ買いたかった個人の方で涙を流した方はかなり多くいるのでしょう。このBlogなんか読むと、歴史を感じずにはいられません。
晴海フラッグ購入記 - 2019年にパビリオン見学し、2021年から８回（19戸）連続で落選。まだあきらめません。
- 法人(規模問わず不動産関連業で登録なんでしょう)
- 個人 or 法人(在日中国人)
- 個人(大企業サラリーマン)
1の方は正直パッとわからないですが、服装が年齢の割に若作りしてたりダサいんですよね。なんていうか、三菱地所や三井不動産に勤務している年相応の男性ではなく、自場不動産で成り上がった感じの雰囲気が服装のチョイスから滲み出ています。あと、それなりの確率でブサメンが多いw日本の大企業に集まるような感じではないわけです。が、3~4業者ぐらい見かけたのかなぁ。あんまり大っぴらに話はしていませんが、まあちょっと異物混入って感じです。
2はたまに見かけますが、ガンガン中国語で喋っています。多くのケースで、日本の大学か大学院を卒業しており、日本語での実務能力はそれなりにある人が多いです。仲良くなった人曰く、中国人コミュニティで転売しようとしているとのことです。インテリア業者を入れて、モデルルームみたいにイメージよくした写真をサイトに掲載してるのことでした。インテリア業者の月間リースみたいなサービスがあるのは知らなかったですw
3はですね、大企業サラリーマンの窓際族っぽい感じです。株価と不動産価格をいっつも睨めっこしている感じの細めの男性が多いです。で、だいたいのケースでこの人たちが共有部で集まってあーだこーだ晴海フラッグの坪単価や評価を語っていますw w パターンとして見かけるのは、一つの部屋は住民票も移して住宅ローンを組んで買っていて、もう一部屋は投資用ローンで買っているので、早く売買したく専任媒介契約を結んで買い手を探しています。で、半分ぐらいは引き続き晴海フラッグのもっと眺望のいい部屋を買いたい感じで、半分ぐらいは勝どきパークタワーなりグランドシティータワー月島なり三田ガーデンヒルズなり月島もうワンランク上の物件を売却益を利用して狙っている感じです。
数ヶ月住んでみて、交通の便は正直微妙です。丸の内へのアクセスはまあ許容範囲だとしても、六本木や虎ノ門/神谷町などの飲み会へのアクセスはかなり面倒になり、フットワークは重めになりました。でも、子供持ち世帯は60-70%ぐらいいる感じでだいぶエレベーター含めて賑やかではあります。将来は地下鉄が開通して便利になりますし、なんと言っても小学校が近いというのもポイントとしては◎です。
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中庭はこんな感じ
バルコニーからの眺め
NTT docomoがやっている有料自転車置き場が大量にある。。。
エントランスはこんな感じ
引っ越し前にチェックしに来た時の写真
晴海フラッグ2部屋目を目指します！
晴海フラッグやばいですよね。。。改めて「買った方がいいよー」って教えてくれたEちゃんに大感謝です♡
勝どきや豊洲もどんどん大開発が進んでおり、湾岸ブームはしばらく続きそうな気がしています。何より、子育て世帯にとって圧倒的に住みやすいんですよねぇ。全国転勤ないカップルからすると、とてつもなく理想的な街です。
前回の晴海フラッグは、実はペアローン組んでいません(笑)それゆえ、私の与信をフルで使って晴海フラッグの二部屋目を応募できるかどうか調べてみようと思います。なんかもう不動産って黄金時期を捉えると最高なアセットクラスだというのを実感しました。
子供できて4-5歳になったら、海外駐在して外国で数年を過ごす予定なので、賃貸物件に出す方法とか色々準備していこうと思っています。年寄りのジジイとか法人にだけは物件を当てないでほしい。未来ある若者世代を優遇してください！！！
7月の都知事選は子育ての所得制限撤廃を訴える候補者に投票予定です。女性の社会進出と出産に関わる経済的なダウンサイドを税金投入で解消してほしい。高齢者の医療費負担は4割にまであげて、高度医療制度は自費にする社会保険改革が数年以内に実行できるといいなぁ。
「4LDKで80万円」強気の家賃設定も…晴海フラッグ「賃貸」が供給過剰気味に ｜楽待不動産投資新聞
晴海フラッグ 2割近くが賃貸や転売 “マネーゲームの場に” | NHK | 東京都
晴海フラッグについて思うこと
お久しぶりです。。。w
相変わらず更新が滞ってすみません。。。一定数の安定アクセス数があることに感謝しています。晴海フラッグ関係の情報を漁ってる最中にこのblogに出会う方が多いのでしょうか？
いよいよ始まった晴海フラッグ・選手村マンションの転売。儲けは5000万円以上？（櫻井幸雄） - エキスパート - Yahoo!ニュース
実際に晴海フラッグの現地に行きましたけど、本格四川料理の中華屋さんがららテラスに入っていたりと中華系業者含めた人は多そうでしたね。Michikoの知り合いの日本人(帰化したため、元々は中国人)も買ってましたし、そりゃ加熱するよねぇって感じです。
あんまりネタがないんですけど、ちょっと身内話で思ったことを。会社の先輩で33歳独身京大出身がいるんですが、最近になってマンション購入の相談をしてきたので話を聞きました。それで、なんていうか、価値観から訂正しないと無理そうな感じを受けてしまい、最後は適当に相槌を打って終わりにしました(笑)
Michikoのせっまい観測範囲なんですが、一代で富裕層に駆け上がる若手って基本的に行動が早くて損切りも早いんですよね。そこには学歴に安住している勘違い君なんかいないわけですよ。だって、学歴は高賃金労働者へのチケットであって、それをレバレッジできていない日系JTC勤務のアラサー独身なんかどう考えても(親の相続がなければ)貧乏コースまっしぐらじゃないですかw
それなのにリスク選好が低くて、住宅ローンすらビビるとかアホすぎ。というか、金融業界にいるのにマクロ経済の動向がわからず、会社の住宅補助とか社宅とかの豊かさに感激しちゃうあたり、やっぱり頭悪いんですよね。BS思考って一時期流行りましたけど、それぐらい30代で身についていないと厳しい現実に直面することになるんでしょう。
ちょっとググったって晴海フラッグの情報はたんまりネットに流れているんです。
2023年8月時点ですでに値段が安く、これで加熱が増したんでしょう。
晴海フラッグ「ちょっと安かった」 三井不動産が明かす値付けの理由：朝日新聞デジタル
なんなら2023年の2月に煽り記事まで書かれています。
6月～販売､晴海フラッグ｢タワー棟｣"買い"なのか 2023年の｢マンション市況｣はどう動くのか | 街･住まい | 東洋経済オンライン
改めて、どういったBSを個人で成し遂げたいのかの解像度を高くもてるかが社会人では大事だと。来週から新年度がはじまります。
年の後半は海外出張もあるので、英語と数学を引き続き頑張ります。
晴海フラッグ抽選結果は如何に！？！？！？
晴海フラッグの倍率速報出ました！！！
【速報】
晴海フラッグの倍率ですが、、、、、、、
登録エントリー締め切り[2023年11月4日(土)時点]の倍率表を住戸申込（オンライン登録）のマイページにて公開いたします。マイページ内の倍率表は、住戸申込の倍率状況は反映致しません。
100倍超え.........................wwwwwwwwwwwwwww
日系金融機関の営業職がデータサイエンティストに！？！
Michikoです。最近、本社でのリスキリングの旗振り役に抜擢されましたw w w w日系金融機関は、ご存知ない方もいるかと思いますが、自己研鑽が大好きなのです(笑)何なら資格をしっかりコレクターするだけでも、そういう点を評価する上司に当たると、出世も見えてきます。Michikoは正直そこまでお勉強が得意ではありません。が、イケメンから勉強を習うのは大好きです(笑)
で、最近はデータサイエンスの領域に足を突っ込み始めました。かなりド文系なので、数学からやり直しているのですが、ここ3年ぐらいかけて腰を据えていこうと思っています。その過程を記録していきます。理想は、Pythonで不動産投資にまつわる取引データを国土交通省のデータベースから算出して、割安物件を見つけられるようになることです！！(株式投資でいう割安株銘柄の発掘にも使えそうですが、結局、その時点でαがあるかないかに集約するので株式投資に使えるのかはいまいちよくわかってません)
2023年9月に学んだデータサイエンス
Excelで手を動かしながら学ぶ数理最適化
「目的関数に対して制約条件を前提に変数を用いて数式化する世界」が実際の世界ではどういう具体例があるかを記述しています。データサイエンスの前の入門書としてはいい気がしました。多くのデータサイエンス系の書籍は初っ端からガチで数式が出過ぎて数ページで挫折しがちなので......
これはちょっと難易度が高くなります。ただ、数学的な導出や定義は省いているので、線形代数モデル、仮説検定など文系卒の人がつまづいた部分の「解釈」に重きを置いているので全然読めます。Excelの関数で数値を求めることは可能なので、出てきた値をどう解釈するのがいいのかを事例を通じて理解できるようになります。統計学をどのように用いるかのイメージが湧きます。
2023年10月に学んだデータサイエンス
ビジネスの現場で使えるAI&データサイエンスの全知識
筆者の三好さんシリーズでは一番難しい。新しい用語と手法が出てくるからですね。が、これも数式の定義や導出には重みを置いていません。したがって、具体的な事例としてどのように活用されているか、具体的な活用事例として導出された数字をどのように解釈するか、を中心に書かれています。
- 教師あり学習(回帰問題、分類問題)
- ロジスティクス回帰
- ディープラーニングで画像分類(ニューラルネットワーク)
- 教師なし学習(k-means法)
世間で言われているAIや機械学習などの用語が具体的にどのように役に立っているかのイメージが湧くようになりました。この3冊を読み進められたら、次は数学を用いた統計学なり線形代数なりに進むといい気がしています。
2023年11月に学んだデータサイエンス
ちょっと遠回りかもしれませんが、高校数学と大学教養レベルの数学を復習するために、以下を少しずつ進めています。
To be updated
毎月読み進めている書籍：数学的にはかなり難易度が高いです.....(ので、クリックしてください❤️)これ、途中で挫折したので、マセマシリーズで数学の復習中です。
マンション購入を検討する前に読むべき書籍一覧
晴海フラッグに申し込む記事を書いてから、アクセスが増えました。ありがとうございます。ここでは、メモの意味も込めて、Michikoが読んできた不動産関連書籍をアップデートしていきます。
そもそもマンション購入は一生に数回あるかないかのライフイベントになる場合が多く、個別要因が大きすぎて一般化できないため、最終的には各個人が不動産仲介会社を通じて個別に情報収集して意思決定していくことになるかと思います。しかしがなら、Michikoのような夫婦やMichikoのような夫婦像に憧れている後輩の方にはこういったリアルタイムの情報が多少は役に立つかと思っています。我々の選択が他の家庭の正解になるとは思っていませんが、ライフスタイルのロールモデルを見つけて、ベンチマークしていくことは非常に重要だと思っております。
そんなニーズに応えられるよう、等身大の情報を提供していければと思っております。
マンションは学区で選びなさい
不動産コンサルタントの沖さんの書籍。他にも不動産関係の書籍を色々出しています。彼自身は、バックエンド商品としてマンションの売買に誘導する住まいサーフィンをご自身で運営されているみたいですね。それゆえ、固有名詞の情報が出てくる大規模開発やタワマンに関してあれこれ情報発信をしています。元々、関西出身の私からすると東京の小学校受験や中学受験事情を全く知らないので、都心部での有名小学校などの存在をマクロデータでまとめてコメントしてあるのはありがたかったです。都心育ちの方は当たり前に知っている内容なのかな？千代田区の番長小学校/麹町小学校/九段小学校、港区の南山小学校(元麻布エリア)/本村小学校(南麻布エリア)、文京区の3S1Kと呼ばれる誠之小/千駄木小/昭和小/窪町小、品川区の第三日野小学校(上大崎2丁目が白金長者丸と言われているのは知りませんでした...)など、知識として面白かったです。70㎡の新築相場は2017年執筆時なので、驚愕の安さです。持ち家か賃貸かの論争は、「金利と税制」の2点に集約され、どちらが有利かは条件を洗い出せば確率論で導ける点は面白かったです。他には、「物件価格の下がり方は、安定していると年間2%ぐらいに落ち着く」点、「住まいを選ぶポイントは①教育環境②資産性③親の都合(職住近接の利便性)に絞られる」点、「銀行の不動産評価は新築時からの耐用年数(鉄筋コンクリート)で決まるため、47年を償却期間になるゆえ、中古物件よりもお得になる可能性が高い」点、「60㎡で3LDKだと水回りに皺寄せがいくため、中古物件としての売却時の評価が下がるため避けるべき」点など勉強になりました。
「資産家の相続税対策で湾岸のタワマンは一切選んでいない。リスクをおうべきでないから。」
とコメントしていますが、さぁ晴海フラッグはどうなんでしょう。一応、2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブルもあるので、気になった方はどうぞ。
2023年9月現在で18巻まで出ています。不動産業界の闇を曝け出す皮肉喜劇ということで、不動産営業マンの永瀬財地が様々な営業シーンに遭遇しながら解説していく漫画です。知識が0でもとっつきやすく、賃貸、用地売買、マンション販売など幅広いテーマを取り扱っています。今だとAmazonのKindleで期間限定無料で読めます。まとめ買いしてもいい買い物です。
晴海フラッグは買いか？
不動産業界から独立したマンションブロガー。晴海フラッグを2019年に徹底分析しております。晴海は豊洲まで2.4km、月島まで2.3km、勝どきまで1.4km、銀座まで3.2kmと距離にしては遠くないですが、路線が通っていない点にかなり懸念を持っているみたいです。最寄駅からは徒歩20分となるので、勝ち組マンションの方程式からは外れるわけです。そもそも晴海フラッグは、SUB VILLAGE、PARK VILLAGE、タワー棟 for SUN/PARK、PORT VILLAGE、SEA VILLAGEの6つのブロックから成り立ちます。5600戸が販売に出されて、4~5年かけて人を集める巨大プロジェクトなのです。過去の事例ですと、1985年の広尾ガーデンヒルズ(1228戸)、2006年の芝浦アイランド(1928戸)、2006年のワールドシティタワーズ(2090戸)などがあります。
基本的にタワマンが「買い」と判断されるには、以下の魅力と言われています。
- 免震・耐震構造
- 共有施設
- 生活利便性
- 庭園含む緑地
- 眺望
逆にデメリットとしては、管理費や修繕積立金が高いと言われています。じゃあ晴海フラッグをどのように評価していけばいいのか。筆者の独自の視点が混じりながら、解説が進みます。詳細のイメージがグッと湧きます。なお、同じ著作であるマンション大全も読みましたが、基本的な考え方は晴海フラッグを評価する点と変わりませんね。マンション大全だと中古不動産の選び方の注意点が加わってきますが。興味がある方は読んでみてもいいでしょう。
完全版 不動産投資の嘘
2015年あたりから流行ったワンルーム投資ですが、儲かるか儲からないかで言えば、Free cash FlowとK%(ローン定数)、金利が低い/高いの二点に着目して投資の意思決定をすればいいという書籍。著者の方が米国不動産経営管理士(CPM)を持っているため、本格的な金融モデルの話に入り込むのですが、本質をついています。
- NOI-金利-減価償却=課税所得x実効税率=税金
- GPI(gross potential income at 100%)-空室/未回収損=EGI(実行総収入)
- =EGI(effective gross income)-Opex(運営費/管理会社への管理料、共有部の費用、保守点検費用、固定資産税、都市計画税など)
- =NOI(営業純利益)-ADS(annual debt service、年間ローン返済額)
- =BTCF(before tax cash flow)
- BTCF-Tax=AFCF(after tax cash flow)
と色々メモする内容が詰まっていますが、
こちらのBlogにうまく著者の要点がまとまっていました。
興味ある方は、一度見てみて買ってみるのをオススメします。
不動産価格がわかる本
大和不動産鑑定が書き下ろした業界向けの書籍です。要は、不動産関連で収益を上げようとしている実務者が(不動産鑑定士目線で)どのように価値を評価するのかが書かれています。原価法、取引事例法、収益還元法といった基本的な評価方法の解説から始まり、マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、インフラ(太陽光など)と幅広いアセットクラスを章立てでまとめています。こういう固い書籍を読むと、巷にあふれる太陽光発電やワンルームマンションなどの投資利回りの背後にある前提条件を的確に理解して、投資すべきかを判断できるようになります。不動産ファンドが収益利回りの源泉がどこにあるのかがアセットクラス毎に把握できます。難易度は高いので、ある程度不動産投資の内容を理解してから読むことをおすすめします。逆に言えば、不動産投資のプロがどの変数に着目して評価を行っているかが深く理解できます。
